Яна Скачкова: Главная задача ипотечного брокера — сделать так, чтобы клиент в короткие сроки получил долгожданный кредит!

Специалист по ипотеке Яна Скачкова, работает на рынке Ирландии финансовым консультантом более 10 лет и ипотечным брокером уже больше 5 лет и за это время помогла приобрести жилье многим нашим соотечественникам, «Наша газета» выяснила у нее, зачем нужен специалист по ипотеке и в чем основные ошибки тех, кто обращается за ипотечным кредитом.

Есть ли отличия Ирландской системы ипотечного кредитования от того, к чему наши читатели привыкли в постсоветских странах?

Сам процесс покупки жилья в Ирландии отличается. На родине, вы нашли квартиру, дом, сами, насколько смогли, все проверили, риелтор заверил вас, что все в порядке. В процессе покупки вы со своими деньгами идете к нотариусу, подписываете договор и получаете документы на квартиру. В Ирландии все совершенно по-другому. Сначала вы выбираете недвижимость. Когда определились договариваетесь с владельцем о цене. И это еще не означает, что вы завершите сделку. Как покупатель может отказаться от сделки в любой момент до ее завершения (продолжительность оформления до момента заключения контракта обычно составляет как минимум два месяца), так и хозяин может полностью выйти из игры или изменить цену на жилье. Непосредственное оформление ипотеки, как правило, занимает от двух недель до полутора месяцев. Это в обычных случаях, когда все идет гладко и не возникает никаких трудностей.

Соотечественников обычно удивляет тот факт, что, когда они приходят смотреть квартиру или дом и начинают спрашивать у риелтора о возможности сделать пристройку или задают вопросы о состоянии недвижимости (различных дефектах, протечках и т. д.), они не получают никакого ответа. Отвечать на подобные вопросы не обязанность риелтора, все подобные нюансы позже начинают выяснять оценщики банка, а также юристы продавца и покупателя.

Если в сделке участвует банк, он требует от юристов стандартный пакет информации о недвижимости и делает ее обследование на наличие серьезных дефектов и соответствие цены рыночной. Необходимое требование — жилое состояние покупаемой недвижимости, чтобы покупатель смог ее приобрести и сразу эксплуатировать, без дополнительных вложений. Если покупатель берет деньги у банка, то предполагается, что он должен счастливо жить в новом доме и спокойно платить по ипотеке, а не становиться владельцем развалюхи и ремонтировать ее на деньги, которых у него нет. Здесь речь идет о серьезных дефектах стен, крыши и т. п., а не о косметическом ремонте. Сама сделка закрывается тогда, когда проверка полностью завершена и всем понятно, что с домом все чисто, в том числе и с юридической точки зрения. На родине после покупки квартиры вполне может выясниться, что там кто-то прописан, квартира заложена, есть судебные ограничения и т. п.

В каких случаях однозначно лучше не обращаться в банки на свой страх и риск, а консультироваться с профессионалом?

С моей точки зрения, всегда лучше обращаться к независимому специалисту по ипотеке. Это сэкономит вам время и деньги. Начнем с того, что на Ирландском ипотечном рынке конкурентно работают гораздо больше банков, чем вы знаете. Крупных игроков рынка ипотечного кредитования более 10. Вы ведь в основном знаете банки, у которых есть офис и которые предлагают большой спектр всевозможных потребительских, в том числе ипотечных, услуг. Но есть и другие финансовые учреждения, которые ориентированы именно на ипотечные кредиты. Независимый mortgage advisor работает как с первыми, так и со вторыми.

Важно понимать, что у каждого банка есть свои собственные критерии кредитования. Ведь если бы все банки работали по одним и тем же критериям, то они бы не выжили. Это конкурентная среда. Иммиграционный статус, виды и структура доходов, форма занятости, финансовые обязательства, кредитный рейтинг, особенности покупаемой недвижимости, размер первоначального взноса, проценты по ипотеке и т. д. — все эти критерии разные у каждого из банков. Без помощи консультанта люди рискуют получить отказ только потому, что не соответствуют требованиям конкретного банка. Или им могут предложить кредит с суммой, далекой от того максимума, который они могли бы получить, обратившись к независимому консультанту по ипотеке.

Для примера приведу реальный случай, с которым я работала: одному и тому же клиенту в одном банке предлагают €200 тыс., а в другом — всего €110 тыс.

Почему? Дело в том, что в силу специфики его занятости один банк квалифицирует его как занятого (employed), а другой — как самозанятого (self-employed). Соответственно, его доходы рассчитываются неодинаково. Если у клиента, кроме основной зарплаты, есть бонусы, овертаймы, комиссионные выплаты и т. п., разные банки посчитают этот доход по-разному.

Есть и большое количество других нюансов, и для ипотечного специалиста порой бывает важным каждое слово в инструкциях банка. Например, несколько лет назад я оформила ипотечный кредит семье из Молдавии, которая жила в Ирландии по студенческой визе. Жена недавно окончила университет и писала научную работу. По студенческой визе она могла работать только определенное количество часов в неделю, а вот ее муж, у которого была виза независимого от студента лица, не имел ограничений на работу. У большинства банков в критериях были прописаны виды виз, владельцам которых они могут выдать ипотечный кредит, и такой визы в этих списках, конечно же, не было. Но один из известных банков ограничился формулировкой «виза, позволяющая жить и работать без ограничений». Я связалась с банком и попросила официально подтвердить, что визовый статус моего клиента полностью соответствует их требованиям. Банк это подтвердил, и клиенты получили ипотеку. Впрочем, вскоре после этого банк поменял свои условия кредитования и изменил формулировку.

С какими проблемами при оформлении ипотеки сталкиваются русскоговорящие жители Ирландии чаще всего? 

Обычно все сводится к двум вопросам: дадут ли ипотеку и в каком объеме. Обычно, люди хотят получить максимальную сумму, приобретая недвижимость на пределе своих возможностей. Человек с хорошей зарплатой редко стремится приобрести что-то скромное.

Что касается проблем именно русскоговорящих жителей Ирландии, то это обычно происхождение депозита. В идеальном случае депозит должен быть заработан в Ирландии и храниться на банковском счету. Если же депозит заработан или получен в подарок на родине, то нужно быть максимально осторожным, чтобы не наделать ошибок, которые обойдутся очень и очень дорого. Ни в коем случае не привозите эти деньги наличными, даже если вы хотите сэкономить на банковском переводе. Лучше заранее проконсультироваться со специалистом.

Бывают также проблемы из-за финансовой неаккуратности. Это может быть и несвоевременная уплата долгов по кредитным картам, неуплата штрафов за парковку или превышение скорости, одностороннее расторжение договоров и т. п. Одному и моих клиентов весьма дорого обошлось одностороннее прекращение договора со спортзалом. Подписав договор на год, он через несколько месяцев просто перестал платить. В результате ипотечный кредит он все же получил, но ставка у него была значительно выше средней.

Бывают просто неудачно сложившиеся обстоятельства. К примеру, мои клиенты отправили по почте паспорта для регистрации новорожденного, и те пропали при пересылке — скорее всего, были украдены и использованы для каких-то мошеннических схем. Информация об этом быстро попала в специальную межбанковскую систему и была ассоциирована с моими клиентами. Понадобилось много времени, чтобы выяснить, в чем же состоит проблема, и убедить банк, что клиенты не виноваты.

Бывают и искренние заблуждения. Некоторые думают, что самый простой путь — зарегистрировать компанию, самому числиться директором, жену устроить секретарем, выписывать зарплату побольше в течение нескольких месяцев, и рассчитывают на то, что банк с удовольствием выдаст им желаемую сумму.

Не выдаст, такая схема не работает. В банке будут смотреть на финансовые результаты компании минимум за два года, а не на доходы, которые такой директор сам себе и своей жене нарисовал.

Однако, наиболее интересные и сложные ситуации связаны с получением ипотечного кредита для нерезидентов Ирландии, покупающих недвижимость в качестве инвестиции. В таком случае для банка самым важным становится проверка законности происхождения денег для первоначального взноса и регулярных доходов клиента. Любые иностранные документы, предоставленные клиентом, подвергаются сомнению, и, чтобы убедить банк в законности происхождения денег, нужно предоставить также информацию о клиенте и его бизнесе от независимых специалистов или других независимых источников.

Работаете ли вы с отказниками и клиентами, чей кредитный рейтинг не слишком хорош? И есть ли клиенты, с которыми вы изначально не будете сотрудничать?

Да, я работаю с такими клиентами. Причины отказов могут быть самыми разными. Бывают случаи, когда клиенты приходят от других специалистов по ипотеке, не сумевших им помочь. Рекорд у меня был этим летом: ко мне обратился клиент, с которым безуспешно поработали три консультанта, я была четвертой в списке. Все закончилось хорошо, и клиент получил ипотечный кредит на условиях, которых даже не ожидал. Что касается кредитного рейтинга, то тут тоже бывает много нюансов. Кроме того, есть банки, специализирующиеся именно на проблемных клиентах.

Самое важное в отношениях с клиентом — честность с обеих сторон. Я ведь не просто передаю документы клиента в банк: я несу ответственность перед банком за подлинность предоставленных мною документов. У банков есть самые разные возможности для проверки, а ипотечного специалиста, заподозренного в попытке обмана, могут навсегда лишить возможности работать в этой сфере.

Как происходит ваше общение с клиентами? Клиент имеет право позвонить вам лишний раз?

Я прекрасно понимаю, насколько вся процедура покупки и получения ипотечного кредита может быть сложной и волнительной для клиента. Это очень большой стресс, и я всегда стараюсь разъяснить клиенту все как можно более подробно, объясняю каждый шаг, помогаю на всех этапах, даже после получения ипотеки.

Я знаю, насколько необходимо иногда бывает что-то уточнить или сообщить какую-то дополнительную информацию. Всегда предупреждаю клиентов, что они могут звонить мне в любое время. Даже если я не смогу ответить, то перезвоню, как только появится возможность. Ведь многим сложно общаться в рабочее время — а мне бывают нужны какие-то дополнительные разъяснения и документы. Я даже в отпуске за границей всегда отвечаю на звонки клиентов, так как понимаю, как важно для них вовремя получить ответ на возникший вопрос, услышать слова ободрения, узнать о перспективах.

Это тесное общение?

Конечно. Я же работаю с приватной информацией клиентов: семейное положение, финансовое состояние, сфера деятельности, возраст и т. п. Моя задача, раз уж я взялась за работу, — успешно завершить начатое.

Работа ипотечного специалиста сродни работе адвоката или врача: учебники у всех вроде как одни, но хорошая память, способность к анализу, логика, умение добиваться поставленной цели определяют успешность представителей профессии. Показатель качества работы и доверия — это клиенты, которые передают мои контакты своим друзьям и знакомым, так называемое сарафанное радио.

Задача специалиста — насколько это возможно, освободить клиента от общения с банком, страховщиками и оценщиками. Они лишь облегчают клиентам жизнь, упрощая процесс покупки недвижимости через ипотеку. Их работа базируется на знании рынка ипотеки и опыте.

Идеальный ипотечный брокер не просто подбирает программу — он планирует сделку, выясняет ситуацию в целом, видит ситуацию «изнутри», глазами риелтора, банкира, страховщика, а также глазами продавца и Вашими — глазами покупателя. Именно те компании, в которых есть такие сотрудники, будут для Вас лучшими партнерами для проведения ипотечной сделки.

Уже много лет опыт и знания нашей компании помогают членам русскоговорящего сообщества в Ирландии разбираться в вопросах страхования и ипотеки. Мы с вами не только говорим на одном языке, но и гораздо лучше понимаем друг друга. Мы используем современные средства коммуникации и работаем с клиентами со всех уголков Ирландии, вы можете получить бесплатную консультацию по телефону: 0872969182, скайп: Yana.Skachkova, email: jana@covermore.ie , в нашем офисе в Дублине или другом удобном для вас месте. 

Warning: If you do not keep up your repayments, you may lose your home. You may have to pay charges if you pay off a fixed-rate loan early. The cost of your monthly repayments may increase. If you do not meet the repayments on your loan, your account will go into arrears. This may affect your credit rating, which may limit your ability to access credit in the future.

Подпишитесь на наши странички в социальных сетях:
LinkedIn
Facebook
Instagram

Задать вопрос консультанту

Пожалуйста, введите адрес электронной почты, для обратной связи.
Для получения бизнес консультации заполните форму на сайте

Метки: , ,

Последние публикации в категории


Похожие публикации

Подпишитесь на наши странички в социальных сетях и будьте в курсе всех событий Русской Ирландии
Яна Скачкова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *