Покупка недвижимости и ипотека в Ирландии: что нужно помнить

Финансовый консультант Яна Скачкова рассказывает об особенностях оформления жилищного кредита и покупки недвижимости в Ирландии

Что такое ипотека?

Ипотека является займом для покупки недвижимости. Большинство банков и строительных сообществ (building society), а также специализированные ипотечные компании предоставляют такие кредиты.

Сколько можно занять

Согласно правилам регулятора, кредитные организации смогут предоставить кредит в размере 3,5 годовых доходов всех участников покупки. Также, необходимо учитывать оценочную стоимость жилья. Обычно, проводимая оценка недвижимости показывает более низкую стоимость чем рыночная. И кредитная организация, при выдаче кредита, будет исходить именно из оценочной стоимости, а не рыночной. В некоторых случаях, кредитные организации готовы принять в залог помимо приобретаемой недвижимости и ту недвижимость либо другие активы, которые уже принадлежат вам.

С учетом индивидуального подхода к решению задач клиента, кредитные организации готовы предоставлять до 90% от стоимости недвижимости если вы приобретаете ее в первый раз и 80% если у вас уже есть жилье.

Но, еще раз, хотелось бы обратить внимание на то, что выдача кредита на покупку недвижимости носит индивидуальный характер и предложения от разных кредиторов могут значительно отличаться.

Иностранным покупателям стало практически невозможно получить ипотеку на территории Ирландии, если у них здесь нет дохода.

Ипотека – это «обеспеченный заем»

В случае, если вам предоставляется ипотека, сама недвижимость выступает «обеспечением» займа. Это значит, что, если вы не возвратите сумму займа, кредитор может войти во владение и продать собственность, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому, прежде чем обратиться за ипотекой, надо быть уверенным, что вы сможете выплачивать кредит.

Решая вопрос об ипотеке

Всегда полезно встретиться со специалистом по ипотеке, чтобы обсудить, какую сумму вы можете занять, если вы еще этого не знаете. Это поможет вам составить представление о том, какую недвижимость вы можете себе позволить; в какой области; какое общее количество средств вам придется потратить в процессе покупки дома. Обращайтесь, и я с удовольствием отвечу на ваши вопросы.

Выбор недвижимости и ваше предложение

Если вы уже выбрали недвижимость, о которой мечтаете, нужно связаться с риелтором, действующим от имени продавца, и сделать предложение по покупке.

Выбор юриста

После того, как предложение о покупке принято, риелтору продавца понадобится информация о вашем юристе. Ваш солиситор занимается всеми юридическими аспектами покупки недвижимости и оформлением документов по переходу имущественных прав. Вам надлежит оплатить все расходы юриста, а от них, во многом, зависит скорость оформления документов по ипотеке. Юристы занимаются процедурой проверки в местных органах власти, земельном кадастре, реестре банкротств и т.д., также ими осуществляется уплата всех причитающихся гербовых сборов.

Помимо юриста, представляющего ваши интересы в сделке будет участвовать еще и юрист кредитной организации. Услуги которого, как правило, также оплачиваете вы. Прежде чем принимать ипотечное предложение, вам нужно четко изучить все аспекты кредитного договора.

Ипотечная сделка

После того, как ваше предложение о покупке было принято, необходимо сформировать ипотечную сделку. Ипотечный брокер должен убедиться в ваших доходах и в этом ему помогут: платежная ведомость (payslip), справка о доходах (Employment Details Summary (ранее P60), выписки банковских счетов или бухгалтерских документов, в случае если вы индивидуальный предприниматель и т.д. Оценка собственности необходима для подтверждения ее структурной основательности. Большинство заимодателей также потребуют оценку собственности, чтобы решить, может ли собственность выступать в качестве залога.

Обмен контрактами

После того как ваш юрист провел все необходимые исследования и было достигнуто соглашение об условиях договора, может быть произведен обмен контрактами. После того как каждая из сторон подписала контракт, и стороны обменялись ими, договоренности вступают в силу. В документах купли-продажи указывается дата вступления его в силу, т.е., день, начиная с которого недвижимость становится вашей. При обмене контрактами должен быть уплачен любой требуемый залог. При обмене контрактами необходимо оформить страховку, чтобы, начиная с этого дня недвижимость должна быть застрахована. Если у вас уже есть страховка, как правило, ваш страховщик освободит эту новую недвижимость от увеличения страховой суммы до даты вступления контракта в силу.

Завершение сделки

К этому, ранее согласованному дню, на клиентском счете вашего адвоката должны быть сосредоточены все необходимые средства для покупки недвижимости, как ваши собственные, так и заёмные. После этого юрист завершит сделку от вашего имени, и недвижимость станет полной собственностью. Акт о передаче, документ, подтверждающий, что вы являетесь собственником, будет затем выслан в соответствующий реестр, чтобы в реестр были внесены изменения, а вы были занесены в него как полноправный владелец. В свидетельстве о регистрации будет указана и кредитная организация, которая предоставила ипотеку и в случае продажи этой недвижимости в первую очередь будут покрыты их расходы. Оригиналы документов тоже хранятся в кредитной организации, и перед продажей ваш адвокат будет их запрашивать.

Необходимые издержки

Каковы же издержки?

Оценка/ осмотр

Осмотр и оценка недвижимости производятся для того, чтобы убедить банк, что недвижимость является приемлемым залогом за предоставление займа. Стоимость этой оценки оплачивает покупатель.

Юридические издержки

Как правило, необходимо выбрать юриста или лицензированного специалиста по передаче прав на недвижимость, чтобы он взял на себя юридические аспекты покупки недвижимости.

Справки в местном органе власти

Ваш юридический советник должен навести справки, чтобы узнать, нет ли планов будущей застройки, которые могут повлиять на стоимость и приобретение недвижимости.

Регистрация земли

Проверяется законность собственности и регистрируется собственник по данному адресу

Гербовый сбор (stamp duty)

Величина stamp duty зависит от стоимости недвижимости.

Ставки гербового сбора при покупке недвижимости:

  • 1% до одного миллиона евро
  • 2% при превышении суммы свыше миллиона евро.

Услуги брокера

Услуги кредитных брокеров только набирают популярность среди заёмщиков, потому что далеко не всем очевидны преимущества работы с ними. Многим кажется, что оплачивать услуги брокеров дорого и бесполезно, но такое мнение ошибочно.  Конечно, бесплатно ипотечные брокеры не работают, Брокер получает свою комиссию от банка или финансового учреждения, которое выдаст вам кредит и вам лично не придётся оплачивать его услуги.

Страховка

Кредиторы настаивают на том, чтобы недвижимость была адекватно застрахована соответствующим полисом на здание, охватывающим обычные риски. Кроме того, вы можете приобрести специальную страховку, покрывающую кражу, пожар, ущерб и т.д.. Другой формой защиты является план защиты ипотеки, цель которого – гарантировать защиту от безработицы, болезни и увольнения по сокращению.

Страхование жизни

Все кредиторы требуют страхования жизни, которое призвано возместить заем в случае вашей смерти. Как правило, необходим один из следующих видов страхования.

Страхование Ипотеки (mortgage protection) – эта самая дешевая и простая форма страхования жизни, предусматривающая страхование жизни лишь на определенный срок. Сумма страховки выплачивается только в случае, если страхователь умирает в этот период. Такой полис не имеет никакой инвестиционной ценности.

Можно также подумать о страховке в случае утраты трудоспособности из-за болезни или несчастного случая, или смертельно опасной болезни.

Юристы

Ваш юрист играет ключевую роль в приобретении вашего нового дома. Его обязанности были рассмотрены ранее при описании Процесса покупки дома.

Оценка

При покупке дома важно иметь заключение оценщика об общем состоянии недвижимости. Оценщик – это квалифицированный эксперт по зданиям, который может обнаружить любую проблему или слабое место в вашей потенциальной покупке- он должен будет произвести оценку. Оценка необходима по целому ряду причин. Необходимо установить стоимость недвижимости, чтобы, в случае какого-либо дефолта, кредитор имел возможность при необходимости продать недвижимость и вернуть сумму, одолженную покупателю. Также оценка требуется в целях страхования, т.е., для установления стоимости восстановления недвижимости или ее реставрации до прежнего состояния после какого-либо ущерба или полного разрушения.

Но помните! Ипотечная оценка основана на ограниченном осмотре, цель которого – удовлетворить требованиям кредитных организаций. Это не полноценный осмотр в целях оценки.

Помни, покупатель!

Продавцы не обязаны сообщать тебе о дефектах дома, даже если они знают о них.

Осмотр при оценке для покупки дома более подробен, чем Общая оценка, и сосредоточен он на дефектах и проблемах, носящих неотложный или серьезный характер.

Осмотр при покупке дома

Осмотр и оценка при покупке дома (Valuation), также известный под названием Отчет покупателя дома, это оценка, выполняемая по определенному стандарту, и   не касается в подробностях недвижимости и сосредоточен только на вопросах, требующих неотложного внимания. Он не слишком подходит для недвижимости, требующей ремонта, или в случае если вы планируете капитально перестроить дом.

Valuation включает в себя следующее:

  • Общее состояние недвижимости
  • Любые крупные дефекты в доступных частях здания, которые могут повлиять на стоимость
  • Любые неотложные проблемы, которые требуют осмотра специалистом до подписания контракта
  • Результаты теста на сырость стен
  • Ущерб древесине – включая древоточцев или плесень
  • Состояние защиты от сырости, изоляции и дренажа (хотя дренажная система не тестируется)
  • Оценка стоимости перестройки дома после пожара в целях страхования дома
  • Цена дома на открытом рынке.
  • Крыша и чердак, потолки, внутренние стены, полы, камины, трубы, внутренние украшения
  • Удобства- электрическое оборудование, газовое оборудование, вода, центральное отопление и дренаж
  • Снаружи – сады, изгородь и гаражи, безопасность, местоположение и окружение
  • В отчете есть раздел, посвященный проблемам, о которых должен знать ваш юрист.
  • Подтверждается рыночная стоимость недвижимости и дается оценка восстановления дома и суммы, на которую следует его застраховать.

В общем, отчет включает подробности о важных и неотложных дефектах и дается заключение о безопасности, местоположении и окружении, которое может повлиять на ваше решение в приобретении этого дома.

 

Уже много лет опыт и знания нашей компании помогают членам русскоговорящего сообщества в Ирландии разбираться в вопросах Ипотеки и Страхования. Мы с вами не только говорим на одном языке, но и гораздо лучше понимаем друг друга. Мы используем современные средства коммуникации и работаем с клиентами со всех уголков Ирландии, Вы сможете получить бесплатную консультацию по телефону: 0872969182, скайп: Yana.Skachkova, Zoom, email: jana@covermore.ie, в нашем офисе в Дублине или другом удобном для вас месте.

Warning: If you do not keep up your repayments, you may lose your home. You may have to pay charges if you pay off a fixed-rate loan early. The cost of your monthly repayments may increase. If you do not meet the repayments on your loan, your account will go into arrears. This may affect your credit rating, which may limit your ability to access credit in the future.

Подпишитесь на наши странички в социальных сетях:
LinkedIn
Facebook
Instagram

Метки: , , ,

Последние публикации в категории


Похожие публикации

Подпишитесь на наши странички в социальных сетях и будьте в курсе всех событий Русской Ирландии
Яна Скачкова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *