Пошаговая инструкция ипотеки или как приобрести недвижимость в Ирландии

Советы финансового консультанта Яны Скачковой

Как накопить депозит?

Когда вы копите средства на депозит, определите, куда уходят ваши деньги и сколько вы можете позволить себе отложить.

Для начала, составьте список ваших расходов.

Вот несколько полезных советов по экономии денег:

Откройте сберегательный счет – это хороший способ помочь накопить депозит, а также покажет кредитору, что вы рачительно тратите средства, и это большой плюс при подаче заявления на получение ипотеки.

В зависимости от того, являетесь ли вы покупателем первого жилья или нет, к размеру депозита применяются различные правила Центрального банка Ирландии.

Если вы приобретаете недвижимость впервые (First time buyers) – это означает, что вам потребуется минимальный депозит в размере 10% и банк сможет предоставить вам кредит до 90%.

Пример

Если вы можете позволить себе купить дом стоимостью €250000, банк сможет одолжить до €225000.  Вы должны будете предоставить оставшиеся €25000.

Не обязательно, чтобы эти 10% были накоплены вами, это может быть подарок от родителей или продажа машины.

Но, если вы продали недвижимость за границей и сообщили об этом банку, вы автоматически становитесь покупателем второй недвижимости (Second time buyer) и вам понадобиться уже 20% депозита.

Как рассчитать свои расходы? 

Внимательно оцените свой бюджет, чтобы увидеть, сколько можете позволить себе тратить на погашение ипотеки каждый месяц, обычно аренда жилья учитывается банком как накопление, поэтому важно оплачивать аренду с переводами со своего счёта ежемесячно. Вы должны убедиться, что у вас достаточно средств для покрытия других расходов, связанных с покупкой и обслуживанием дома.

Вот приблизительная стоимость расходов по приобретению дома:

Гербовый сбор (Stamp duty) 1%-2% от цены дома

Юридические расходы (от €1500 до €5000)

Расходы на обследование (Valuation report) €200

Отчет инженера €450

Вы также должны учитывать расходы после переезда (коммунальные услуги, ремонт , мебель):

Электричество и отопление

Страхование жизни

Страхование жилья

Техническое обслуживание и ремонт

Телевизионная лицензия, кабельное TV и интернет

Налог на имущество

Плата за благоустройство и управление, если вы покупаете квартиру или дом в комплексе, которым управляет компания по благоустройству.

После того как вы проведёте все подсчеты – сможете определить сумму кредита, которую вы можете себе позволить.

Как подать заявку на ипотечный кредит? 

Вы можете начать обращаться к банкам еще до того, как накопили на депозит.

Лучше всего воспользоваться услугами брокера, он поможет просмотреть и сравнить все ипотечные предложения, доступные на ирландском рынке.

Одна из наиболее важных вещей — это процентная ставка.

Банки предлагают разные условия, например, возврат денежных средств, это может показаться очень привлекательным, особенно если вы приобретаете недвижимость впервые.

Однако, вам необходимо учитывать многие факторы, например, общую стоимость ипотеки, процентную ставку, а также продолжительность заимствования, это влияет на общую сумму кредита.

Еще одним обязательным пунктом, является страхование ипотеки (Mortgage protection). После того, как ваша заявка на кредит будет одобрена, необходимо найти выгодное предложение.

С этим так же лучше обратиться к брокерам, потому что в отличие от банков, которые в основном работают с определенной страховой компанией, у брокеров есть доступ к разным страховым компаниям, и они смогут найти для вас самое выгодное предложение. Получить одобрение от страховой компании не всегда легко, особенно, если в прошлом у вас были проблемы со здоровьем. Это может задержать сделку, так как по закону, банк должен убедиться, что вы выполнили все условия страховки, прежде чем будет осуществлен перевод денег. Поэтому не ждите до последнего и начните оформлять документы заранее.

Как выбрать адвоката?

В то время как вы ищете недвижимость, также необходимо  найти адвоката для осуществления сделки – это юридическая работа по передаче права собственности на недвижимость от продавца к вам.

Рекомендуется выбрать адвоката до того, как вы начнете осматривать объекты недвижимости, поскольку, как только ваше предложение будет принято, агент по недвижимости попросит его данные, чтобы передать адвокату продавца.  Ваш адвокат также проверит, что продажа имущества является законной, что лицо, которое продает имущество, владеет им и имеет право продать его, и никто другой не может претендовать на владение им.

Плата за услуги адвоката может варьироваться значительно и составляет либо процент от стоимости недвижимости, либо фиксированную плату.  С вас, обычно, взимается дополнительная плата за такие услуги, как телефонные звонки, почтовые расходы, сборы за поиск и регистрацию документов.

Как найти недвижимость? 

Теперь вы готовы начать поиск.

Важно проверить район, в которой вы хотите переехать. Можете поискать информацию в Интернете, поговорить с местными жителями или группами, для получения любой информации, которая может быть полезна при принятии решения.

Когда вы найдете интересующий вас дом, не забудьте задать агенту по недвижимости все вопросы, которые могут помочь вам принять решение.

Например: 

Имеет ли адвокат продавца правоустанавливающие документы.  Если это не так, это может добавить 4-8 недель ко времени, необходимому для завершения продажи.

Проверьте рейтинг BER.

Сертификат рейтинга энергоэффективности здания (BER) требуется всем, кто рекламирует дом для продажи или аренды, он есть и у новостроек.

BER устанавливает  насколько энергоэффективна недвижимость  и проверяет расход энергии для отопления помещений, нагрева воды, вентиляции и освещения.  Дом может быть оценен между A и G, причем дома с рейтингом A являются наиболее энергоэффективными.  Более высокий рейтинг энергии может оказать существенное влияние на снижение коммунальных расходов.

Как сделать предложение о покупке (Оffer)?

Делая предложение, установите максимальную цену, которую вы готовы заплатить за недвижимость и не превышайте ее.  Важно также учитывать состояние дома и то, будут ли расходы, связанные с переездом, например, ремонт. Вы сможете проверить Реестр цен на недвижимость, чтобы узнать за сколько продавали эту недвижимость или другие объекты в этом районе за последнее время.  Это не даст вам подробных сведений о состоянии имущества или любых других договоренностях, связанных с продажей, но позволит получить представление о ценовой истории дома и о том, за сколько продавались аналогичные объекты в этом районе.

Убедитесь, что вы находитесь в сильной позиции, когда делаете предложение, имея письмо с одобрением от вашего банка (Approval in principal) и выписку из банка, показывающую, что у вас есть средства для депозита. Вы будите выглядеть более выгодно на торгах, когда вы сможете доказать, что вы готовы покупать.

Когда заключается договор о продаже (sale agreed) и вносится депозит за бронирование?

Как только ваше предложение принято, это будет считаться договором купли-продажи, и вам нужно будет заплатить залог за бронирование агенту по недвижимости.  Депозиты для бронирования могут отличаться – они могут быть определенной суммой, например, €5000 или небольшим процентом от предложенной вами суммы.  Депозит за бронирование возвращается до тех пор, пока вы не подпишете контракты.  Оплата вашего депозита бронирования является сильным сигналом для агента по недвижимости о том, что вы намерены купить недвижимость, и обычно это означает, что дом не будет снова выставлен на продажу в течение трех-четырех недель. Как только ваше предложение принято, агент по недвижимости подготовит документ с информацией о продаже и отправит его адвокатам продавца и вашему.  Этот документ содержит подробную информацию о цене, условиях продажи, предполагаемой дате закрытия – день, когда вам будут переданы ключи от недвижимости, – а также имена и адреса всех лиц, участвующих в продаже.

После того, как адвокат продавца получит информацию о продаже от агента по недвижимости, он отправит контракты на продажу имущества вместе с копией документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, вашему адвокату.

Титул – это юридический документ, подтверждающий право собственности.  Каждый раз, когда правообладатель меняется, составляется новый акт, указывающий это изменение.

Завершающий этап 

Вы должны настоятельно рассмотреть возможность найма своего собственного агента, инженера или архитектора для проведения детального структурного обследования, особенно , если вы покупаете не новую недвижимость.  Это высветит любые проблемы, о которых вы, возможно, не знали, когда делали свое предложение.  Например, если ваш инспектор обнаружит, что дом необходимо заменить, вы можете изменить свое предложение, чтобы учесть это, или принять решение не покупать недвижимость.

Если вы покупаете недвижимость на аукционе, опрос обычно проводится до аукциона.  Спросите аукциониста об условиях, которые будут доступны, до даты аукциона.

Если вы покупаете только что построенный дом, вы и ваш адвокат получите уведомление о завершении строительства от застройщика после завершения всех работ.  Как только вы получите этот документ, вы должны составить список невыполненных работ или вещей, которые вы хотите исправить.

Например: трещины в потолках или стенах, плинтусы установлены неправильно,

двери, которые не открываются и не закрываются должным образом, неровная штукатурка, сломанные выключатели, плохая проводка, протекающие трубы и т.д.

Вы можете составить список ошибок самостоятельно или наняв архитектора, инженера, которые имеют опыт работы в этой области и знают, на что обращать внимание при покупке нового дома.  Как только список работ завершен, вы даете копию строителю  и он должен их исправить.

Вы должны сделать окончательный осмотр нового жилья, чтобы убедиться, что все препятствия были исправлены.  Вы можете сделать это самостоятельно или с человеком, которого наняли для составления списка ошибок. Подумайте о согласовании периода ответственности за дефекты с вашим застройщиком, прежде чем подписывать какие-либо контракты.  Как только недвижимость будет согласована с продажей, вам нужно будет провести оценку.  Ваш банк захочет завершить профессиональную оценку (Valuation report), прежде чем он официально согласится одолжить вам деньги на покупку недвижимости. Этот репорт будет смотреть на общее состояние имущества и местоположения.  Оценщик отправит свою оценку вашему банку, который будет основывать свое официальное кредитное предложение по этой оценке.


Когда контракт считается закрытым и можно въезжать в свой дом? 

Как только все условия ипотеки будут выполнены, банк утвердит кредит и отправит вам официальное «письмо о предложении».

Если вас устраивают все детали, вы официально принимаете письмо от своего банка через своего адвоката.  Ваш адвокат проверит, что контракты в порядке, и вы подпишете две копии.  Ваш адвокат вернет оба  экземпляра адвокату продавца.  На данный момент вы юридически согласились купить недвижимость.

Затем вам нужно будет оплатить депозит, обычно 10-20%, в зависимости от того, покупаете ли вы недвижимость впервые или нет, за вычетом уплаченного вами депозита за бронирование.

Как только адвокат продавца получит подписанный контракт и ваш депозит, они и продавец подпишут и вернут одну копию контракта вашему адвокату.  На данный момент продавец юридически согласился продать вам свою собственность.

Оба адвоката договариваются об окончательной дате и времени, когда вам будут переданы ключи от дома.  Перед этим должна быть выплачена оставшаяся часть денег, что означает, что все документы и одобрение вашего кредита должны быть заполнены и возвращены вашему кредитору вашим адвокатом.

Как только ваш банк подтвердит, что у него есть все документы и все в порядке, ипотечный чек будет выдан вашему адвокату.  Ваш адвокат организует перевод этих средств продавцу. И вам останется оплатить услуги адвоката, гербовый сбор, налог на имущество и комиссию за регистрацию.

Гербовый сбор (stamp duty) 

Гербовый сбор – это налог, который вы платите при покупке недвижимости.  Ставка составляет 1% от покупной цены на недвижимость стоимостью до 1 млн. Евро и 2% от любой суммы сверх этой.  Ваш адвокат организует оплату гербового сбора за вас, но имейте в виду, что вам нужно будет заплатить деньги своему адвокату, когда они закрывают сделку.

Местный налог на имущество – LPT

При покупке или продаже недвижимости вам  придется заплатить часть или весь местный налог на недвижимость (LPT), который взимается со всей жилой недвижимости в Ирландии, в зависимости от времени года, когда вы покупаете или продаете.  LPT в настоящее время уплачивается 1 ноября каждого года.  Посетите веб-сайт доходов для получения дополнительной информации о LPT.

Комиссия за регистрацию

Регистрационные сборы – это расходы, связанные с регистрацией права собственности в Реестре актов или в Земельном реестре. Тарифы могут варьироваться от €400 до €800, в зависимости от стоимости имущества.

После того, как остаток средств был переведен продавцу к согласованной дате и времени закрытия, агент по недвижимости позвонит вам и объяснит, что все в порядке для закрытия.  Агент по недвижимости также напомнит продавцу о дате и времени закрытия.

Если вы также продаете недвижимость, вы должны попытаться обменять контракты и закрыться в тот же день, чтобы вы могли переехать прямо в свой новый дом, если это возможно.  Как только агент по недвижимости сообщит вам, что ключи готовы для получения, собственность официально становится вашей, поэтому продавец должен покинуть собственность и забрать все свои вещи, не включенные в продажу к тому времени.

Кроме того, теперь вы должны убедиться, что собственность находится в безопасности и сохранности, поэтому, если вы не въезжаете сразу же, вы все равно должны посетить ее.  Убедитесь, что у вас есть соответствующая страховка, учитывая, что некоторые полисы могут не покрывать все полностью, например, если дом пустовал в течение длительного периода времени.  Вы также можете рассмотреть возможность замены замков, так как другим людям, возможно, дали ключи от имущества предыдущего владельца.

Конечно, вы можете приобрести дом вашей мечты самостоятельно, но намного лучше обратиться к специалистам.

Уже много лет опыт и знания нашей компании помогают членам русскоговорящего сообщества в Ирландии разбираться в вопросах Ипотеки и Страхования. Мы с вами не только говорим на одном языке, но и гораздо лучше понимаем друг друга. Мы используем современные средства коммуникации и работаем с клиентами со всех уголков Ирландии, Вы сможете получить бесплатную консультацию по телефону: 0872969182, скайп: Yana.Skachkova, Zoom, email: jana@covermore.ie, в нашем офисе в Дублине или другом удобном для вас месте.

Метки: ,

Последние публикации в категории


Похожие публикации

Подпишитесь на наши странички в социальных сетях и будьте в курсе всех событий Русской Ирландии
Яна Скачкова

Добавить комментарий